転勤・引越しによるマンション売却

転勤を言い渡され、引っ越しせざるをえない場合。
現在賃貸物件にお住まいなら単純に引っ越すだけですが、所有するマンションにお住まいの場合には、非常に頭が痛い問題です。しかし仕事を続けるためには転勤もいたしかたない、会社員の悲しい性ですね。

さて気を取り直して、現在お住まいのマンションをどうするか?選択肢としては

  1. マンションを売却する
  2. マンションを賃貸として貸し出す
  3. そのまま所有する

この三択ですね。

そもそもその転勤の期間が決まっているかどうかという話もありますが。
どれを選択すべきかは転勤の期間によって大きく変わってきます。

1年以内ぐらいまでの比較的短期間の場合には、 グッとこらえてそのまま所有するのがベストでしょう。 1年~3年ぐらいの期間となると、管理費や固定資産税などの負担が心配です。 賃貸として貸し出せば、ある程度は負担を軽くはできますが・・・あまりお勧めはできません。3年以上とか期間がいつまでになるかわからない場合。これはもうマンションを売却してしまうことをお勧めします。

そして転勤の期間と同時にネックになってくるのが、住宅ローン残債があるのか? 住宅ローン残債があるならいくらあるのか?この点を踏まえて先の3つの選択肢について考えてみましょう。

①マンションを売却する

転勤先で住まいを購入するのか、賃貸とするのかにもよりますが、
どちらにせよ新たな支払いが発生し負担が増加します。
住宅ローンを完済できるだけの自己資金を用意できない場合には、マンションを売却したお金で住宅ローン残債を一括返済できるのがベストです。

売却までにかかる時間を考慮する

そして仲介でのマンション売却は比較的時間がかかります。成約までに最短でも1ヶ月ぐらいは必要、平均的に見るとおよそ3ヶ月ぐらいの期間を考えておくべき。
しかし転勤は待ってはくれません。転勤を言い渡されてから1ヶ月とか、あるいはもっと短く10日後に転勤という例もあるとかないとか。ゆっくり準備をしたり、マンションの売却活動をする余裕はありませんね。

成約が転勤後になってしまっても、対応してくれる不動産業者もありますが、今後の支払い負担を考えると、やはり転勤までの売却。転勤までの引渡し時期を目標とすることをおすすめします。

転勤が決定して、マンションを売るか貸すか維持するかお悩みなら、まずはマンション売却一括査定サイトで、複数社の査定額を調べてみましょう。

HOME4Uの机上査定がおすすめです。簡単な入力だけでマンションがおよそいくらぐらいで売れるのか?複数社の売却査定額を完全無料で調べることができます。
査定申し込みフォームには「多少安くなったとしても、なるべく早く売りたい」という選択項目も用意されていますから、転勤を前にして時間がない場合にもバッチリです。

マンションを実際に売却するかどうかは、査定額を見てから決めることももちろん可能。
転勤までの限られた時間を有効に活用しましょう。

買取ならすぐに売却できるが

転勤までに残された時間があまりにも短い場合、不動産業者による買取という手もあります。仲介での売却と比べて安い金額での売却になってしまうものの、すぐに売却できるという点が大きなメリットです。

また、とりあえず仲介で売り出して、ある期間までに成約とならなかった場合、買取での売却とすることができる「買取保証」を行っている不動産業者もあります。

②マンションを賃貸として貸し出す

先にも書きましたとおり、1年~3年ぐらいの転勤でまた帰ってくる予定がある場合は、 マンションを賃貸として貸し出すことで、家賃収入を得るという選択肢もあります。

しかし、ここで注意したいのが、住宅ローンが残っている場合は賃貸にはできないケースがほとんどという点です。

・住宅ローンが残っている場合は賃貸にできない

銀行をはじめ多くの住宅ローンは、ご自身が住居とするマンションであることを前提として低金利での長期融資を行っています。賃貸として貸し出すのはこの前提をくつがえすことになってしまうので基本的にNGです。 もしどうしても賃貸に出したい場合は、他の投資物件用のローンに借り替える必要があります。

ちなみに住宅ローンが残っていても、賃貸として貸すことが可能なローンが唯一あります。 住宅金融支援機構の「フラット35」です。

・フラット35はローン残債があっても賃貸可能

最初から賃貸住宅の購入のための融資はできませんが、返済中に賃貸として貸し出すのはOKとなっています。

賃貸に出すのはリスクが大きい

さて、住宅ローン残債の問題をクリアしているとして話を進めます。
賃貸として貸し出すことで、所有したままでも家賃収入が得られる。
この点はひとつ大きなメリットだといえます。

ただ今後再びご自身で住みたいというタイミングに、借り手が退去してくれるとは限りません。転勤の期間が決まっているなら、期間を限定して借り手をみつける「定期貸家契約」という方法もありますが、借り手がみつかりにくく、家賃を相場よりも低く設定するなどの配慮が必要となります。

・自身で住みたいタイミングに借り手が退去するとは限らない

そして期間を限定しない通常の「普通貸家契約」であったとしても、常に借り手がいて家賃収入が得られるとは限りません。賃貸物件って素人の想像以上に、空室の期間が長いものです。

・常に借り手がいて家賃収入が得られるとは限らない

賃貸に出すことで内装や設備が想像以上に痛んでしまうこともあります。自身で住んでいれば仕方がないとも思えますが、賃貸に出していて痛んでしまうのは、仕方がないことでもなんだか納得しにくい面もあります。

一定期間マンションを所有して賃貸に出した後、いつかマンションを売却しようと思ったときには、築年数が経ってしまっていて、思うような金額での売却が難しくなるケースもあります。いくら立地条件の良い物件でも、築年数が経てば資産価値は下がります、 これはほぼすべての物件においてあてはまるといえます。

はじめから投資物件として不動産投資を行う場合は別として、 現在住居としているマンションを賃貸に出すのは、このようにかなりリスクが高いというのが現実です。

③そのまま所有する

転勤の期間が1年以内など、比較的短い期間と決まっている場合なら、
そのまま所有して転勤期間が終わった時点で、またご自身がお住まいになるのが良いでしょう。

管理費や固定資産税の負担はしなければならないものの、マンションを売却して資産を失うこと、賃貸として貸すリスクと比較しても所有していたほうが無難です。

住宅ローン控除は期間内なら再入居でも適用される

②マンションを賃貸として貸し出す
③そのまま所有する

の場合に関わってくるお話です。

住宅ローン控除については、住宅ローンを利用して購入した不動産物件に、
本人が居住するか、家族が居住する場合(単身赴任)にのみ適用されるわけですが、
転勤を理由として転居したあと、再入居した場合でも、控除期間が残っていればもう一度控除を受けることが可能となります。

住宅ローン控除をずっと適用する、という面からだけみると、
家族を残して単身赴任という方法もありますね。
実際に可能かどうかはまた別の話ですが・・・。

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