相続によるマンション売却

マンションなどの不動産を両親や親族から相続した場合には、
固定資産税、相続税、相続登記などの費用が必要となってきます。

相続によって負担する費用

  1. 固定資産税
  2. 相続税
  3. 相続登記費用

実際にいくらぐらいになるのかは、
物件の地域や状態によって大きく変わってきます。

これらの費用の計算については、ちょっとわかりにくいので敬遠してしまいがちですが、資産として所有してゆくならしっかりと把握しておく必要があります。

そして、考えている以上に大きな負担となることもあり、場合によってはマンションを売却してしまったほうが良いケースもあります。 相続したマンションを売却するならいくらになるのか?調べておくと良いでしょう。

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①固定資産税

固定資産税は不動産を相続した場合だけに限らず、土地や建物といった不動産を所有している場合に課税される税金です。

  • 固定資産税固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%

基本的には市区町村によって不動産物件ごとに策定されている
「固定資産税評価額」の、1.4%の税率と決められています。

ただし土地と建物とを別々に計算する必要があるため、
ちょっとややこしくなってきます。

土地の固定資産税の計算

土地の固定資産税評価額については、どういった用途の土地なのかによっても違いがありますが、ここではマンションの相続ですので、住宅用地の土地ということになります。 宅地用の土地には軽減措置が設けられていて、他の用途の土地よりも負担が小さくなります。さらにマンションの場合には、ほとんどの場合200㎡以下の小規模住宅用地なので、6分の1の軽減措置が適用されます。

そして、この敷地は戸数で割ることになりますから、タワーマンションなど面積あたりの戸数(階数)が多いほど、負担が小さくなるといえます。

土地の固定資産税評価額の基準となるのが、国土交通省によって定められている公示地価です。土地については、この公示地価の70%が固定資産税評価額の目安となります。

  • マンションにおける土地の固定資産税の計算方法地価 × 専有面積 × 70% ÷ 戸数(階数)× 税率 × 軽減分

例えば戸数10、専有面積が80㎡のマンションで、
1㎡あたりの評価額が40万円だった場合なら、

10万円 × 80㎡ × 70% ÷ 10戸 × 1.4% × 1/6 = 52,266円

ということになります。

建物の固定資産税の計算

建物の固定資産税の計算では、市区町村によって管理されている固定資産課税台帳に記載の、課税標準評価額を元に計算されます。

  • 建物の固定資産税建物の固定資産税 = 課税標準評価額 × 税率(1.4%)

建物の課税標準評価額が700万円だった場合なら、

700万円 × 1.4% = 9万8,000円

となり、上記の土地の固定資産税と合算して

52,266円 + 98,000円 = 150,266円

となります。

相続税

マンションの相続税の計算も固定資産税の場合と同様に、
土地と建物に分けて計算する必要があります。

ただし相続税法で定められている基礎控除額までの範囲であれば、相続税はかかりません。

  • 基礎控除額3,000万円 + 相続人の数 × 600万円

配偶者や子供が法定相続人となりますが、仮に配偶者がおらず、子供が一人だった場合なら3,600万円までなら基礎控除の対象となるわけです。

では具体的に相続税の計算方法について考えてみましょう。

土地の相続税の計算

土地についてはマンション全体で計算したものを、
登記簿に記載されている持分割合によって割ります。

土地の固定資産税の計算とおよそ考え方は同じですが、
土地の固定資産税計算において基準となっていた国土交通省による公示地価が、
土地の相続税計算の場合には国税庁によって策定される「路線価図・評価倍率表」が基準となる点が大きな違いです。

 

市街地の場合には路線価図が、市街地以外の場合には評価倍率が基準となり、以下のどちらかの計算方法で計算します。

  • 市街地のマンションでの土地の相続税路線価 × 土地面積 × 補正率 × 持分割合 = 土地の相続税評価額
  • 市街地以外のマンションでの土地の相続税固定資産税評価額 × 評価倍率 × 持分割合 = 土地の相続税評価額

建物の相続税の計算

建物については固定資産税評価額と同じ金額が、そのまま相続税評価額となります。

  • 建物の相続税の計算固定資産税評価額 × 1.0 =建物の相続税評価額

土地と建物を合算し基礎控除を差し引く

上記の方法で計算した土地と建物を合算し、そこから基礎控除額を差し引いたものが、 相続した財産(相続税評価額)となります。
これを相続人の数で割ったものが、各相続人が相続したとみなされる財産取得となり、これに対して金額によって定められている以下の税率を掛けたものが、相続税として課税されます。

財産所得 税率
~1,000万円 10%
1,000万円超~3,000万円以下 15%
3,000万円長~5,000万円以下 20%
5,000万円超~1億円以下 30%
1億円超~2億円以下 40%
2億円超~3億円以下 45%
3億円超~6億円以下 50%
6億円超~ 55%

例えば土地が2000万円、建物が2000万円の相続税評価額で、
相続人が一人だった場合なら、

2000万円 + 2000万円 ー 3600万円 = 400万円

上記税率の15%が適用され、

400万円 × 15% = 60万円

相続人に対して相続税として課税される金額は60万円となります。

③相続登記

相続登記は相続を受けた人の名義を書き換えることです。
基本的には不動産の売買の際の不動産登記と同じです。

相続を受けた後、相続登記をしなくても特に問題はありませんが、
相続税の申告に10ヶ月という期限があるほか、後に売却しようとした際に相続人が増えていて、その全員から売却の同意を得ることが難しくなるのなどのリスクがあります。

もしもマンションを相続した場合、すぐに売却するつもりがないならばなおさら、
相続登記を行っておくべきだといえます。

相続登記で必要となる費用

相続登記で必要となる費用は登録免許税、登記簿謄本代、
そして被相続人の戸籍謄本、住民票の除票のほか
相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明、固定資産税評価証明証などの必要書類を用意するための費用が必要となります。

このうち登録免許税は

  • 登録免許税固定資産評価額 × 0.4%

となっており固定資産評価額が2,000万円のマンションなら
8万円ということになります。

それ以外の書類は、それぞれ数百円といったところでしょうか。
こういった手続きは、ご自身で行うことも可能ですが、素人にはわかりにくい手続きであることから司法書士に依頼するケースがほとんどです。この場合、司法書士に対しての報酬も費用として必要になってきます。

相続したマンションでの負担する費用はバカにならない

このように相続したマンションを所有するために、負担しなければならない費用は、 想像以上に大きな負担となってしまう可能性があります。

両親や親族から相続をうけたマンションなら、思い入れも大きいですが、売却という選択肢もしっかりと視野にいれておくべきでしょう。

まずはいくらで売却できるのか?マンション売却一括査定で相場をチェックしてみましょう。