マンションを売るか？貸すか？どちらにするのか迷っているという場合。
その前に売ることが可能なのか？貸すことが可能なのか？
ここでポイントになるのが住宅ローン残債です。
住宅ローン残債
マンションに限らず一戸建てなど、持ち家の購入時には多くの場合、住宅ローンを利用されていることでしょう。
ここでは住宅ローンを利用されている方向けに話をすすめたいと思います。
マンションを売却するなら、住宅ローン残債を一括返済しなければなりません。
売却金額で住宅ローン残債を返済できるなら問題なく売却できますが、
返済できないなら、自己資金で補填できるなどの経済的な余裕が必要となります。
また「住み替えローン」や「買い替えローン」といった、新居購入のための資金と一緒に残債分を借り入れて売却という方法もあります。もちろん収入に見合った金額でなければ、審査の通過が難しくなりますから、現在の住宅ローン残債がいくらあるか？新居の購入金額はいくらか？がカギを握ることになります。
住宅ローン残債があるマンションは、基本的には貸すことはできません。
なぜなら住宅ローンはご本人の居住を条件とした低金利ローンであり、賃貸など投資目的のための融資ではないからです。
ただし、転勤などの止むを得ない理由で、一時的に貸したい場合には、金融機関によっては許可を得られる場合もあります。住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット３５」ではこういった理由の場合に限って、賃貸として貸すことが可能です。
どちらにせよ、マンションを売る場合と貸す場合の査定をしっかりと比較できれば、
売るか貸すかを決めるためのよい材料になります。
マンションがいくらで売れるのか、およその相場がわからなければ、住宅ローン残債との兼ね合いも考えにくいというもの。
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「賃貸した場合の相談もしたい」という選択肢が査定申し込みフォームに用意されているので、売却か賃貸かを比較したい場合にもぴったりです。
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マンションを売る場合にはさまざまな費用が必要となります。その中でも税金についてはわかりやすいとはいい難いシロモノ。
そうそう何度も経験することのないマンション売却ですから、詳しくご存知という方は多くないですね。
売るか貸すかを考える場合に、売った場合にかかってくる税金についても頭に入れておきたいところです。
マンション売却でかかる税金については、こちらのページで解説していますので参考にしてみてください。
[参考記事]
マンション売却でかかる税金と確定申告について
先にも触れましたとおり、住宅ローン残債ありで賃貸として貸すことが可能なケースは限られてきますが、その場合に注意したいことについて考えてみましょう。
住宅ローンを利用してマンションを購入し、住宅ローン控除を受けているという方であれば、住宅ローン控除の恩恵を良くご存知かと思います。その場合、賃貸としてマンションを貸した場合に、住宅ローン控除の対象外となることをご存知でしょうか？
住宅ローン控除＝「住宅借入金等特別控除」
住宅ローン減税などとも呼ばれているこの制度は適用条件として、購入した「本人か親族が居住すること」が掲げられていますから、賃貸として貸してしまった場合は、適用されなくなります。
・住宅ローン控除は本人か親族の居住が条件
ちなみに転勤などで一時的に賃貸として貸して、その後再び本人か親族が再入居した場合、
控除される期間が残っていれば、再び住宅ローン控除を受けることができます。
この場合には転居する前に手続きを行う必要がありますので注意が必要です。
［手続名］転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出手続 https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/1620.htm
マンションを賃貸として貸す場合にはメリットもありますが、
もちろんデメリットもあります。
賃貸マンションとして貸す場合のメリット
マンションを賃貸として貸す場合のもっとも大きなメリットは家賃収入を得られることでしょう。なにもしなくても入ってくる不労所得は非常に魅力的だといえます。 また売却せず財産として所有したままであることもメリット。将来的に売却計画を練ることも可能です。
さてメリットはほかにもないとはいえませんが、大まかにはこれくらいでしょうか。
賃貸マンションとして貸す場合のデメリット
デメリットとしてはまず、継続的に家賃収入があるとは限らないこと。賃貸物件は放っておいて借主が現れるものではありません。賃貸を仲介してもらう不動産業者の力量次第ともいえますが、賃貸物件は素人が考える以上に空室である期間が長いものです。
そして所有しているわけですから、固定資産税はいままでどおりかかってきます。 さらに建物や設備は経年とともに劣化します、これらの修繕費用は貸主の負担となります。
またご自分で住んでいてつけてしまった傷であれば諦めもつきますが、借主によって床や壁などに大きな傷をつけられてしまう可能性もあります。もっといえば事故物件になってしまった場合には、物件の価値が著しく下がってしまう可能性だってあるのです。
マンションを賃貸として貸す場合、上のメリットとデメリットを踏まえた上で、
住宅ローン残債がある場合はもちろん、残債がないという場合でも、
固定資産税、修繕などの管理費用という必要経費を賄える家賃設定とした場合に、借主を見つけられるだけの立地条件を兼ね備えたマンション物件なのかどうか？
収益とのバランスをしっかりと検討する必要があるといえます。
一件一件不動産会社に問い合わせていたのでは、手間と時間の無駄・・・。
そこで一括査定サイトでの査定です。
そしてくりかえしになりますが、やはり売る場合と貸す場合の査定額をしてみることから始まります。
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