離婚によるマンション売却

なんらかの理由によって離婚することになってしまった場合、
それまで共に暮らしてきたマンションをどうするのか?
選択肢としておおまかには以下の3つが考えられます。

  1. 夫か妻のどちらかが住み続ける
  2. 賃貸として貸し出す
  3. 売却する

どの場合においても、一番のネックとなってくるのが、
マンションの名義が夫か妻のどちらかなのか。もしくは共有名義なのか。 さらに、住宅ローン残債があるのか。といった点です。

離婚後にも同じように元パートナー連絡をとったりできるか、またそうしたいと思えるかは、夫婦の関係性にも大きく左右されますが、現実問題として離婚後にはできれば連絡をとったりせずに済むほうが無難です。

そういった意味では、やはりマンションを売却してしまうのが好ましいでしょう。
まずはいくらで売却できるのか?マンション売却一括査定サイトで査定額を調べてみましょう。

マンション売却は複数社への査定依頼で、より高く売却できる不動産業者を探すことが先決です。1社づつ査定依頼するよりも、一括査定で素早く査定額を調べることができるのは、離婚でのマンション売却にも有利です。

マンションは共有名義なのか夫の名義・妻の名義なのか

離婚の際のマンション売却でまず確認しなければならないのが、マンションの名義についてです。夫のほうが収入が多く夫の名義で購入しているケース、もしくは反対に妻の名義としているケースもあるでしょう。 また、やはり二人で購入するのだからと、共有名義にしているケースもあります。

そしてこの場合、夫と妻とそれぞれの持分を購入時に決定していて、収入に応じて例えば夫が7割、妻が3割などというふうに、持分を決定している場合があります。 いわゆる住宅ローン共同名義や夫婦合算住宅ローン(ペアローン)などとよばれるものです。

そしてこの共有名義のマンションは共有財産ということになり、離婚時には財産分与の対象になります。財産分与は当人同士の話し合いで決めることになりますが、当人同士で決められない場合には、裁判によって決定されます。

財産分与では婚姻中の取得財産は持分に関わらず5割づつ

裁判によって財産分与の持分を決める場合、婚姻中に取得した財産は購入時に決めた持分にかかわらず5割づつになるのが一般的です。つまり上記の例で夫が7割、妻が3割とした住宅ローン共同名義であっても、夫5割、妻5割となります。 ちなみにこれはマンションなどの不動産に限った話ではなく、婚姻中に取得した財産すべてにあてはまります。

ローン残債あり連帯債務者、連帯保証人の解消は難しい

もうひとつ、住宅ローンを完済しているかどうか、
そしてパートナーが連帯債務者、連帯保証人となっているかどうかです。

住宅ローン残債ありの場合、基本的に返済中に連帯債務者、連帯保証人を解消することは難しく、債権者(ローン貸主)に許可を得られることはごくまれです。

だからといって離婚後も連帯債務者、連帯保証人としたままにするのは、好ましくありません。住宅ローン残債ありでマンションを売却する場合、マンションが住宅ローン残債よりも高く売れるパターンですが、購入時よりも高く売却できるケースはよほど立地条件のよいマンションでもないかぎりほとんど期待できないといっていいでしょう。

購入時よりも高く売却できないとなると、抵当権を抹消できないので売却そのものができないことになります。

住宅ローン残債よりも高く売れないなら任意売却

住宅ローン残債よりも高く売れない場合には売却は不可能か?というとそんなことはありません。任意売却なら債権者との話し合いによって双方の金額的な折り合いをつけて、抵当権の抹消とマンションの売却を行うことができます。

任意売却では、仲介で売却した場合のマンション市場価格の6割~7割の売却価格となってしまうことが多いです。また住宅ローン残債は減額されますが、返済義務がなくなるわけではなく、話し合いによって決められる債務者に無理のない金額での返済はつづけなければなりません。離婚でのマンション売却では、どちらがこの返済を行うのかについても、話し合いによってはっきりと決めておく必要があるといえます。

トラブルを避けるなら売却してしまうことがおすすめ

このように離婚を理由としてのマンション売却には、いくつものハードルがあります。

しかし、離婚後10年後、数十年後のことを考え、トラブルを避けるという意味でも、このハードルを乗り越えて売却してしまうことをお勧めします。