売却金額で住宅ローン残債を一括返済できるかどうかがポイント

住宅ローンを利用してマンションを購入したけれど、返済が苦しい・・・
マンション購入時にはしっかり計画を立てて、無理のない範囲でローンを組んでいる方でも、住宅ローンは長期に渡る返済になりますから、予想していなかった事態から収入が減ったり、支出が増えてしまったりして、返済が苦しくなってしまうというケースは多々あるものです。

まず住宅ローン返済苦からマンション売却を考える場合

  1. 住宅ローン返済が滞っていない
  2. 住宅ローン返済が滞っている

現在の状況が上のどちらなのかによって対応は大きく変わってきます。
そしてさらに

A、マンション売却金額で住宅ローンを完済(一括返済)できる
B、マンション売却金額で住宅ローンを完済できない

マンション売却金額が住宅ローンよりも上回っているか
つまり抵当権の抹消ができるかどうかによっても、対応は大きく変わってきます。

①住宅ローン返済が滞っていない

なんとか返済を継続していて、住宅ローン返済が滞っていない場合。
まずはマンションがいくらで売れるのか?早急に調べてみる必要があります。

不動産業者に一件一件査定依頼をするよりも、複数社に対して一括査定申し込みが可能なマンション売却一括査定サイトの中でも、NTTデータが運営する国内初の不動産一括査定サイトHOME4Uがおすすめです。申し込みフォームに「住宅ローンの返済が厳しい」という選択項目がある点も安心できるポイントです。

A、マンション売却金額で住宅ローンを完済できる場合

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合には、
マンションの抵当権が住宅ローン会社に設定されています。
ローンを完済した時点で初めて抵当権が抹消され、マンションが購入者のものとなり、
売却することが可能になります。

マンションの売却金額で一括返済することで売却が可能になる。というとちょっと変ですが、つまりローン残債と同額か、高く売却できた場合がこれにあたります。

現在はなんとか返済ができていても、返済が苦しいという場合には、
できるだけ早くに打開策を練らなければなりません。
というのはマンションは日々その資産価値が下がってゆくもの。
ローン残債とのバランスにもよりますが、一日でも早く売却したほうが、
より高く売れる可能性があるということなのです。

B、マンション売却金額で住宅ローンを完済できない場合

自己資金を充当して住宅ローンを完済する

そもそも住宅ローンの返済が苦しいという状況なので、自己資金に余裕があるというケースは少ないかもしれませんが、とにかく住宅ローン残債を返済できればよいのですから、わずかな金額などなら自己資金を充当できる場合もあるでしょう。

買い替えローンを利用して住宅ローンを完済する

買い替えローンは、現在のローン残債分と、次に住む住居のローンとあわせて融資を受けるというもの。それまでの住宅ローン借り入れ先には、新たな住宅ローン借り入れ先が一括返済する形になり、抵当権の抹消もクリアできます。

返済が滞ってしまっていると、その期間にもよりますが、
新たなローンが組めなくなる可能性があるため、返済が滞っていない場合に限ります。

この方法だと、マンションの売却金額が住宅ローン残債より少なくてもマンションを売却してかつ、新たな住居を手に入れることができます。

ただし、新たに購入する住居は、立地条件や築年数、間取りなど現状よりもゆるい条件の物件にするなどで、購入金額が低めの物件を選ばないと、その後の返済がまたも苦しいものになりかねません。住宅ローン審査の面でも、現状よりも高額なローンは組みにくいといえますので注意が必要です。

②住宅ローン返済が滞っている

競売と任意売却

住宅ローンの返済が滞ってしまっている場合、ある一定期間を経過すると
債権者の権利によって裁判所が介入し、差し押さえ、競売にかけられ、退去させられることになってしまいます。

競売にかけられるまでの期間は、返済が滞ってから4ヶ月~6ヶ月程度といわれています。
競売では通常の市場価格での売却は望めず、市場価格の6割~7割の価格での売却となってしまいます。

住宅ローン返済が困難であっても、競売にかけられてしまうことはできるだけ避けたいところです。競売にかけられてしまう前の、対応策として用意されているのが任意売却です。

任意売却を利用する

任意売却は、住宅ローン返済が困難になってしまった場合などに、
債務者と債権者の間に仲介者が入って話し合って折り合いをつけ、両者が納得できるような金額で物件を売却するというものです。
強制的な売却(立ち退き)方法でもある【競売】になってしまう前段階で、競売よりも高い金額での売却で債務者を救済し抵当権を抹消できる売却方法です。

仲介者は任意売却を専門としている業者にお任せするのが一般的です。
通常の不動産業者でも任意売却が得意という業者もありますが、その数は少ないです。
市場価格に近い金額での売却が期待できますが、
市場価格よりも1割~2割程度安くなってしまうことがほとんどです。

マンション売却後に残ったローンは、支払い義務がなくなるわけではなく、
債権者との話し合いの段階で、月々の返済額を負担の少ない金額におさえて、返済を続けることになります。支払い義務をなくしたい場合には、任意売却の後に自己破産をしなければなりません。

ちなみに住宅ローン返済が滞っていなくても、ローン残債分を一括返済できない場合に、抵当権を抹消する目的で任意売却が利用されるケースもあります。