マンション売却での築年数と資産価値の下落率・推移。築20年中古マンションは?

マンションの資産価値は築年数を経るほど下落するのはご存知の通りです。

極端な話をすれば、新築で購入したばかりのマンションで、仮に一日も住んでいなかったとしても、1割は資産価値が下落します。

マンションを売却するのであれば、ご自身の所有するマンションの資産価値がどれくらいなのか?非常に気になるところ。築20年までは下落率が大きく、それ以降は比較的ゆるやかに下落。というのが定説となっています。

具体的に築年数ごとの下落率についてまとめてみると以下のようになります。

築5年  ⇒ 15%~20%

築10年 ⇒ 20%~30%

築15年 ⇒ 30%~40%

築20年 ⇒ 40%~50%

築30年 ⇒ 50%~

マンションの資産価値の下落率は地域によって違いがあるため、 上記のように○○%~△△%と幅があります。

やはり首都圏の特に東京の下落率が最も小さく、次いで首都圏近郊、大阪、名古屋などの大都市圏、そしていわゆる地方部では下落率が大きくなってゆきます。

さらに、地域ごとにも駅に近い、商業施設に近いなどの個々の条件によって違いが出てきますが、おおよその目安としては上記のような下落率となっている点を頭に入れておきましょう。

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中古マンション売却での築年数ごとのポイント

さて、中古マンションの築年数による資産価値の下落率の違いは上記のとおり。

おおよその下落率がわかった上で、
できるだけ高く売却するにはどのような方法があるのか?
築年数ごとに考えてみましょう。

築浅物件として人気の高い築5年までのマンション

築5年までのマンションは、いわゆる築浅のマンションとして人気があります。

できれば新築が良いけれど、
予算の都合からやむなく築浅物件を見てみよう。
という方がターゲットになります。

より築年数の古いマンションと比べて、市場に出ているタマ数も多くなく、
駅近など立地条件に恵まれている物件ならば、
引く手あまたといったところでしょうか。

少々強気な売り出し価格を設定しても、反応は期待できるかもしれませんが、周辺エリアの相場価格をしっかりと頭にいれた上で、価格設定ができる不動産会社を選びたいところ。

資産価値の下落率は大きくても15%~20%。
まだまだ価格も高いので、購入するとなれば住宅ローンを利用するケースが多く、
その融資額の大きさからローン審査が通りにくいという特徴が考えられます。
成約までじっくりと根気よく売却活動を行うことがポイントとなるでしょう。

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激戦区ともいえる築10年までのマンション

築10年までのマンションは最も人気があり、
いわゆる激戦区ともいえる部類
に入ってきます。

購入希望者としては、もちろん築年数が浅ければ浅いほど嬉しいですが、
予算の都合からキリの良い築10年という区切りで探しているケースが多いからです。

マンションなど不動産物件を探す方法としては、近年ではオンライン上の不動産ポータルサイトで希望する条件を検索するというケースが多く、この検索条件が築3年、築5年、築10年、築15年といった区切りとなっている場合がほとんど。

この場合、当然ですが築11年であれば
築10年という検索結果には表示されなくなってしまいます。

現在築10年のマンションの売却をお考えならば今が売り時だともいえます。

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築15年までのマンション

築15年までのマンションは、
築10年までの物件についで人気の高い部類に入ってきます。

資産価値の下落率も30%~40%と、それなりに価格もこなれてきているので、その点からだけ見れば比較的売却しやすいともいえます。

しかし、タマ数も多くライバルとなる競合物件も多いので、
周辺エリアのライバルを熟知し、売却戦略をしっかりと立てることができる不動産会社に仲介を依頼することが必須だといえるでしょう。売却活動中の値下げも視野にいれた上での、売り出し価格を設定する必要があります。

また、住宅ローンを利用する場合なら最長で35年ローン。
銀行での借り入れの場合、法定耐用年数である47年を超えてのローンは不可能となります。 つまり築12年以上の物件ではこの点にも注意が必要だといえます。

さらに大規模修繕の時期は多くの場合が築10年~15年。きちんと修繕積立金が貯蓄されていない物件の場合には、買主が一時金として負担するケースもあり、大きなマイナスポイントとなってしまうケースもあります。

築20年までのマンション

築20年までのマンションでは、資産価値の下落率も40%~50%とおよそ半分程度まで下がってきます。そのぐらいの価格であっても売りにくい部類に入ってくるのは否めません。

とはいえ、こなれた価格のマンションという点で、しっかりと需要はありますから、しっかりとした売却戦略を持っている不動産会社での売却は必須です。

ただし、これ以降資産価値が大幅に下がる心配もないので、急がずにじっくりと腰を据えての売却活動であっても問題ないともいえます。

築30年以上のマンション

築30年以上のマンションでは、
それ以降の資産価値の下落率も比較的ゆるやかになってきます。

もっとも大きなポイントとなってくるのは、
新耐震基準に準拠したマンションであるかどうか?でしょう。

東日本大震災以降は、大規模地震のリスクも注目されるようになり、購入希望者も新耐震基準以前のマンションを敬遠しがちな傾向にあります。

しかし中には法改正後に耐震に向けて改修工事を行っているマンションも存在しますから、そういった工事を行っているかどうか?もし行っていればひとつのセールスポイントとして売却活動での有利なポイントとなってきます。

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また、原則両手取引を行わず、売主の立場を考慮したエージェント制度を採用している点も、より高く売りたい売主にとっては大きな魅力です。

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