既存不適格物件とは建ぺい率、容積率などが現在の法令に適合しない物件

既存不適格物件とは、建築された当時は適法だったものの、その後の建築基準法の改正や都市計画の変更などによって、現在の法令に照らし合わせると不適格となってしまう物件のこと。

具体的には以下のような箇所が不適格となっているケースです。

  1. 新耐震基準の施行以前に建てられた物件
  2. 耐火構造に問題のある物件
  3. 建蔽率、容積率、高さ制限に問題のある物件
  4. 用途制限に適合しない物件

建築された時期の古い物件では、
建築基準法の改正による建ぺい率や容積率、高さ制限に適合しない物件や、
新耐震基準に適合しない物件となってしまうケースなどが多くあります。

用途制限については、それぞれの地域における都市計画の変更などによって、建築された時期がそれほど古くなくても適合しない物件となってしまうケースがあります。

消防法の改正による既存不適格物件

また建築基準法改正や都市計画の変更のほか、消防法の改正によって既存不適格物件となってしまう建物も存在します。

ただしこれらは、ホテルや旅館、デパート、学校、病院など、公共性が高く、不特定多数の利用者が出入りする建物の場合で、そういった施設と同じ建物ではないマンションの場合であればほぼ関係がないといえます。

増築・リフォームや住宅ローン融資、用途変更の際、制限されてしまうケースもある未改修の既存不適格物件

さて既存不適格といっても、建築された時期には法令に適合していたわけで、扱いとしては違法建築、違法物件というわけではありません。

しかし多くの場合、築年数の古い物件であるため、老朽化が進んでいることが多く、売買の際にはリフォームやリノベーションが必要な場合がほとんど。

ここで問題となるのは、既存不適格物件では、増築やリフォームを行う場合には、現在の法令に合うように大幅に作り変える必要があるなどの制限が出てくる場合があります。

また、既存不適格物件を住宅ローンで購入する場合、金融機関によっては住宅ローン審査が厳しく、融資ができないというケースもあります。

さらに用途変更については、これまで住居として使用していたマンションを、住居以外の用途(店舗など)に使用する場合に必要となります。
しかし買主がそういった目的でない限りはそれほど問題はないといえます。

こういった点で、既存不適格にあたるマンションを売却する場合には、買主に敬遠されてしまう傾向にあり、売却には不利な物件といわざるをえません。

既存不適格物件の増築などの基準の緩和

ちなみに増築などにおける既存不適格物件への制限基準は、平成17年以降は年を追うごとに緩和されてきています。

ただし緩和されてきているとはいえ、さまざまな制限基準が細かく設けられているので、建築士やホームインスペクターなどの専門家に診断してもらうことが確実といえます。

まずはいくらぐらいで売却できるのか?知っておくことが重要

もしも既存不適格物件であっても、まずはいくらぐらいで売れるのか? しっかりと把握しておくことが重要です。

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仲介での売却が難しい場合

既存不適格物件では、残念ながら売却相場が大きく下がってしまうのと同時に、 仲介での売却が難しいといったケースもあります。

仲介による売却が難しい場合には、買取保証に対応している不動産業者を選ぶか、 買取による売却という方法も検討してみましょう。