マンション売却など不動産売買での契約後のキャンセル・契約解除・手付解除について

マンション売却などの不動産売買において、売主と買主との間で売買契約書を結んだ後、やむをえずどちらかの都合で契約を解除したい場合、基本的には契約時に支払われている手付金の扱いによってペナルティ(違約金)とし、契約を解除することができます。これを手付解除といいます。

  • 売主の都合による解除 ⇒ 手付金倍返し
  • 買主の都合による解除 ⇒ 手付金放棄

不動産売買では、大きな金額での取引となるため、現金での全額取引が困難であることから、買主は住宅ローンを利用するケースがほとんど。

住宅ローン審査が通らなかった場合には契約を白紙にできるという、住宅ローン特約が契約書に明記されることが多く、この場合には手付金の扱いも変わってきます。 売買キャンセルの場合の手付金の扱いについては、こちらのページに詳しく書いています。

手付解除ができる手付金解除期日は「履行の着手」まで
民法における履行の着手

マンション売却では契約から引渡し日(決済日)まで、1ヶ月~2ヶ月程度の期間が設けられますが、この期間中ならいつでも手付金による契約解除が可能というわけではありません。

不動産取引において用いられる言葉として「履行の着手」があります。

民法557条1項による履行の着手とは

“ 客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした ”

場合となります。

非常にわかりにくいので、具体例として考えてみると、
売主側の履行の着手なら、買主の希望にしたがってマンションのリフォーム工事を行ったり、所有権の移転登記を行った場合など。
買主側の履行の着手なら、中間金の支払いを行った場合など。
(住宅ローン申し込みは該当しない)

このほかにも履行の着手に該当するケースは多くあり、すべての場合に客観的に外部から認識できるのか?履行行為の一部をなすのか?欠くことのできない行為なのか? 判断が非常に難しく、トラブルが起こった場合には裁判にまでもつれ込んでしまうケースも珍しくありません。

契約時に設定される「手付解除の期限」とは?

上記のように履行の着手であるのか判断し難いケースに備えて、
マンション売買契約では契約書内に「手付解除の期限」を設けること多くあります。

不動産会社による媒介契約での取引の場合は、手付解除の期限は1ヶ月程度が一般的です。 ただ手付解除の期限までは、上記のように契約の解除が可能となってしまい、売主から見て不利な面もあるため、期限を1~2週間と短めに設定するかわりに、期限を経過した後の解約には違約金を設定するというケースもあります。

住宅ローン特約と手付解除の期限

くりかえしになりますが、マンション売買では住宅ローンで融資を受けることを前提に、契約を結ぶケースがほとんどです。この場合の手付解除の期限はどうなのでしょうか。

多くの場合、まずローン特約期限が1ヶ月程度、
その期限の直後に手付解除の期限が設定されることがほとんどです。

契約日

住宅ローン特約期限(約1ヶ月)

手付解除の期限(住宅ローン特約期限の直後、翌日など)

引渡し期限(決済日)

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不動産売買における契約不履行の際の違約金の上限、相場は?

このように売買契約を結んだ後の解約は、手付金での解除のほか、違約金が発生するなど、 売主にとっても買主にとっても負担の大きいものとなります。

不動産業者を介しての売買取引では、
違約金の上限は売買代金の20%までと宅建業法によって定められてます。

また手付金に関しては売買代金の20%以下、相場としては5%~10%である場合がほとんど。しかし20%以下といっても売買代金が高額となるマンション売買では、手付解除もしくは違約金の支払いどちらにしても厳しいものになります。

とはいえどうしても解約せざるを得ない状況の場合には、 一度契約を結んでしまったからには、どちらにも責任が問われるのは仕方のないことです。

売買契約を結ぶ際には、売主も買主も解約しなくてすむよう、マンションそのもの物件の確認や、売買金額について。そのほか契約書に明記されている違約金についてなど、しっかりと確認しておきたいものです。

このような点からみても、マンション売却ではできるだけ多くの不動産業者に査定してもらって、信頼できる業者を探すことがなによりも重要だといえます。

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