中古マンション売却の契約時に重要となる瑕疵担保責任とは

数千万円もの大きな金額でマンションを購入し、もしも水漏れや雨漏りなどの欠陥があった場合、あなたならどうしますか?

マンション売却における瑕疵担保責任とは、マンションに欠陥(隠れた瑕疵)があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

基本的にはマンションに欠陥が見つかったら、
売主に責任があるということになります。

ではその対象となる期間や範囲、設備についてはどうなっているのでしょうか。

中古マンション売却での瑕疵担保責任の範囲

中古住宅において瑕疵担保責任が問われる範囲は、

  1. 雨漏り
  2. シロアリ
  3. 建物の構造部の欠陥・腐食
  4. 境界の不備
  5. 土地の埋設物

これらの5つが挙げられます。
そして集合住宅であるマンションの場合では、
④境界の不備、⑤土地の埋設物に関しては、
瑕疵担保責任の範囲とならないケースがほとんど
です。

マンションの場合には、木造というケースはほぼないので、シロアリ被害というのはごく稀でしょう。しかし、雨漏りや構造部の欠陥や腐食については、築年数が古ければ古いほど経年変化によって、問題が生じてくる可能性が高くなってきます。

売主と媒介業者の説明責任

中古マンションでは、当然ピカピカの新築ではないわけで、何がしか問題を抱えてしまっているケースもあります。もしも何がしかの問題があり、それがわかっているのであれば、 買主に対して事前に説明し、納得してもらうことで瑕疵担保責任を負わずに済みます。

反対にわかっている問題があるなら、売主と媒介業者にはそれを買主に説明しなければならない説明責任があります。

具体的には媒介業者(不動産業者)が売買契約時もしくはそれまでに、
重要事項説明書や物件状況確認書(告知書)などを用いて、問題箇所を説明します。

売主が個人の場合と宅建業者の場合で違いがある瑕疵担保責任の期間

民法上における瑕疵担保責任の期間は欠陥がわかってから1年以内となっています。

例えば欠陥箇所が発覚するのが10年後でも20年後でも、そこから1年以内であれば契約解除、または損害賠償が可能であるということになり、ある意味ほぼ永久に責任を負わなければなりません。

売主が個人の場合(不動産業者に仲介してもらっている場合)

売主が一般の個人の方の場合、売主の負担が大きくなりすぎますから、
売買契約書を作成する際に、瑕疵担保責任の生じる期間を設定する必要があります。 中古マンションの場合、一般的には2ヶ月~3ヶ月の期間とするケースがほとんどです。

これは特約として売買契約内に記載しておく必要のあるものなので、契約時にはしっかりと確認しておく必要があります。

売主が宅建業者の場合

売主が不動産業者などの宅建業者である場合には、宅建業法によって決まりがあり、
引渡しから2年は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

「現状渡し」と「瑕疵担保責任の免責」

築年数の古いマンションでこれから問題が発生する可能性の高い場合や、
分かっている問題に対する修繕が難しい物件の場合には、
「現状引渡し」や「瑕疵担保責任の免責」を契約書に盛り込むことで、
瑕疵担保責任を負わない売却とすることが可能です。

この場合、なにか問題が発生しても、
買主は自力で対応しなければならないわけですから、
買主にとっては不利な物件となってしまいます。
そこである程度、物件価格を値下げして、買主にとってメリットとなる面をつくるなど、 工夫が必要だといえるでしょう。

中古マンション売却での瑕疵担保責任の対象となる設備

瑕疵担保責任の対象となる設備については、建物の構造部分はもちろんですが、エアコンや床暖房などの空調冷暖房設備、照明器具、給排水設備、そのほかにもたくさんのものが対象となる場合があります。

場合があるというのは、この設備は壊れていてつかえません。といった旨の申告を前もってしておけば瑕疵担保責任の対象とはならないわけです。

瑕疵担保責任とは、上でも触れたとおり「隠れた瑕疵」に対しての責任ですから、
前もって説明をし、双方で納得していれば瑕疵担保責任の対象外となるわけですね。

前もっての説明といっても口頭での説明では、後々トラブルの元になりかねないので、売買契約時には重要事項説明書、物件状況確認書、付帯設備表などを作成して書面での説明を行うことが一般的です。

水漏れ雨漏りなど給排水管の瑕疵担保責任についてのトラブル

エアコンや照明器具などは撤去や交換、修理するのもそれほど大変ではありませんが、築古の中古マンションでは老朽化した給排水管によるトラブルが多くあります。

多くの場合マンションでは、給排水管は建物に埋め込まれて設置されており、これらに不具合があった場合、集合住宅であるマンションでは個人が勝手に修繕を行うわけにもいかないですし、交換や修理を行うことはかなり困難です。

もしも心配な場合には下記のホームインスペクションなどを利用することでトラブルを未然に防げる場合があります。

瑕疵担保責任でのトラブルを避けるのに有効なホームインスペクション

建物の専門知識をもつ専門家による住宅診断「ホームインスペクション」があります。

住んでいる本人でも分かりえない、建物の内部などにも問題がないかどうかをチェックすることができるので、マンションを売却する際にホームインスペクションを行うことで、 瑕疵担保責任でのトラブルを避けるためにも有効です。

また問題のない物件であることを証明することで、安心できる物件であるとして有利に売却を進める材料とすることにもつながります。

信頼できる不動産業者を探すなら

瑕疵担保責任についてのトラブルは、非常に面倒なうえ負担も大きくなってきます。 こういったトラブルを避けるには、売却活動から売買契約にいたるまで、信頼できる不動産業者に任せること。

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