タイミングが難しい買い替え・住み替えでは停止条件付「買い替え特約」という選択肢も

これまで居住用に利用してきたマンションを売却し住み替えを行う場合、
次に住むことになる新居購入とのタイミングがとても重要になってきます。

買い替え・住み替えにおける売却と購入のタイミングとしては以下の3つが考えられます。

  1. 売り先行型
  2. 買い先行型
  3. 売り買い同時型

①の売り先行型では、マンションを売却したあと、新居を購入するまでの間、賃貸などの仮の住まいを用意しなければならず、このための引越しや家賃などの費用が発生します。

②の買い先行型では、新居を購入するにあたって、最終的にマンションがいくらで売れるのか確定しておらず予算が立てずらいほか、新居購入のためのローンと二重ローンとなって負担が大きくなることが考えられます。

そういった意味で最も理想的なのは、③の売り買い同時型。
マンションを売却するのと同時に、新居を購入するわけですから、仮住まいも必要なく、 引越しも一度で済むなど、もっともスムーズな住み替えのタイミングだといえます。

しかし、仲介での売却は買主が現れなければ成立しません。
ましてや高額となるマンションなど不動産の売買では、売主や不動産業者の思うとおりのスケジュールで売却を完結させるのは非常に難しいといっていいでしょう。

さて、そこで登場するのが停止条件付「買い替え特約」です。

売り先行と買い先行の良いとこ取り?
停止条件付「買い替え特約」

売り先行でも買い先行でもなく、
売り買い同時に近い形で売買契約を行う方法があります。
それが停止条件付売買契約「買い替え特約」です。

新居についての売買契約を先に結ぶことになるので、買い先行に近い面もありますが、その契約自体が、ある一定期間までに一定の金額以上でマンションが売れることを条件とするので、売り先行に近い面もあります。

停止条件付売買契約「買い替え特約」の契約書の文言とその期間

契約時の文言の例として具体的には、
「○○年○月○日までに、現在の住居を○○○○万円以上で売却できなかった場合、この契約を解除する。」といった文言で特約をつけた売買契約を結ぶ形になります。

その期間に関しては、現在の住居を買主が売却したい期間によって変わってきますが、通常2ヶ月~3ヶ月程度が一般的です。

売買契約時にこの特約をつけておくことによって、もしも期限内に一定金額以上で売却できなかった場合には、新居購入の契約を白紙撤回できるというものです。

買主の都合での白紙撤回ではあるものの、手付金放棄の必要がなく、あらかじめ支払っておいた手付金も還ってきます。

売買契約書を作成する際に、住宅ローン特約を付けるケースがありますが、この住宅ローン特約も停止条件付売買契約の一種です。
住宅ローン特約の場合は、「金融機関から融資を受けられなかった場合」という停止条件をつけて契約を結ぶことになります。

契約がはじめからなかったことになる白紙撤回なので、契約解除とは違いますが、
契約解除の場合の手付金の取扱いついてはこちらの記事を参考にしてください。

買主にとってメリットの大きい買い替え特約

このように購入したい物件の売買契約を結ぶものの、一定条件を満たさなければ白紙撤回できる買い替え特約。期限まで、あるいはマンションの売却完了までは物件をおさえておくことができるという点で、買主にとっては非常にメリットの大きい売買契約だといえます。

もしも売却が難しい物件の売却であれば、この買い替え特約を利用して住み替えのタイミングを調整するのも良い選択肢であるといえるでしょう。

売主から見ると歓迎できない買い替え特約

そして、住み替えを考えている方であれば、
ご自身のマンションの売却も重要ですね。

そこで売主の立場から見てみると、
この停止条件付の買い替え特約は正直あまり歓迎できないといえます。

なぜなら、この買い替え特約を付けた売買契約を結んでしまうと、もちろんそれ以降は他の購入希望者に対して、売却活動を行えなくなり、もしかしたら売買契約が白紙撤回されてしまうというリスクがあるからです。

買い替え特約をつけた売買契約を結ぶか否かは、当然売主にも選択権があります。 住み替え、買い替えをお考えの場合、買い替え特約は非常に有効な方法ではありますが、売主の立場、買主の立場によって、その意味合いが180度変わってくる類の契約であることは覚えておきたいところです。

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買い替え特約などの停止条件付売買契約を結ぶ場合、
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予算的に余裕があるなら買い先行や買取保証もあり

もしも予算的に余裕がある場合なら、次に住む新居を先に購入してしまう買い先行のほうが、理想とする新居を確実に購入できる方法だともいえます。

新居ありきでマンション売却を進められるので、精神的にも負担は少なく、
まずは住みたい新居をじっくりと選ぶことができるからです。

また予算に余裕があるなら仲介での売却にこだわず、買取保証付の媒介契約で一定期間中に確実に売却するという方法もあります。