マンション売買では不動産会社と媒介契約を結んでの取引が一般的

マンションをはじめ不動産の売買取引は、個人間での取引も可能ですが、さまざまなトラブルを防ぐという点でも不動産会社が間に入って仲介をしてもらっての取引が一般的です。

仲介の際には媒介契約を結ぶことが、宅地建物取引業法で取り決められていて、
この媒介契約には以下の3つがあります。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

これらの媒介契約の特徴やメリットなどについて、基礎知識としてしっかりと頭に入れておく必要があるといえます。

媒介と仲介の違いは?

よく媒介と仲介はどう違うの?といった質問を見かけますが。
結論からいうと媒介と仲介は同じものです。
言葉の意味からいってもほぼ同じような意味であり、
マンション売却においては仲介という行為の具体案が媒介とでもいいましょうか。

まあ、上記で触れたとおり、仲介してもらうためには、
媒介契約を結ばなければならないというわけです。

専属専任媒介契約の特徴

その名の通りひとつの物件に対して、ひとつの不動産会社が専属専任となる契約で、
売主は専属専任契約を結んだ会社以外に、重ねて仲介依頼をすることはできません。

売主自身が見つけた買主に売却することはできず、不動産会社が見つけた相手のみに売却することが可能です。不動産業者が閲覧できる指定流通機構レインズへの物件登録は、契約日から5日以内に行わなければならないほか、販売活動の報告についても1週間に1回以上行わなければならないなど、しっかりと販売活動を行わなければならない仕組みになっています。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、他社に対しての仲介依頼ができないなど、基本的に専属専任媒介契約とかなり近い契約であり違う点としては、売主がみつけてきた買主に対しての売却が可能であるほか、レインズへの登録が媒介契約日から7日以内、販売活動報告は2週間に1回以上となっています。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は媒介契約の中では一番ゆるい契約といいますか、売主は他社に対しても仲介を依頼することができます。つまり一般媒介契約ではひとつの物件を複数社に対して仲介してもらうことが可能となります。

自身で見つけてきた買主に対しての売却も可能ですが、一方で指定流通機構レインズへの物件登録や販売活動の報告についても義務付けられていないのが特徴です。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他社への仲介依頼 × ×
自身が見つけた買主への売却 ×
契約有効期間 最長3ヶ月 最長3ヶ月 特になし
(行政指導として3ヶ月)
指定流通機構への登録義務  契約日から5日以内 契約日から7日以内 なし
販売活動の報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし

専任・専属専任媒介契約のメリットとデメリット

3つの媒介契約の特徴を見てみると、大きく2つに分かれることがわかります。 このうち専任・専属専任媒介契約のメリット、デメリットについて考えて見ましょう。

まず、レインズへの登録義務や販売活動の報告義務がある点から、不動産会社が販売活動をしっかり行ってくれる可能性が高いといえます。

レインズに登録されることはほぼすべての不動産会社に物件情報が知られることになるのと同じですし、そのほかにどういった販売活動を行ったか?についての報告義務がある、これは非常に大きなメリットです。

デメリットは両手取引と囲い込み

さてここで触れておかなければならないのが、両手取引と囲い込みです。
不動産会社がマンションなどの不動産物件を仲介によって売却した場合、仲介手数料が支払われます。基本的に不動産会社はこの仲介手数料だけが売り上げ、利益となるわけです。

例えば、売主と専任もしくは専属専任媒介契約を結んだ場合で、レインズで物件情報を見た他の不動産会社から問い合わせがあり、この買主と成約となったなら、売主からの仲介手数料は入ってきますが、買主は問い合わせがあった他の不動産会社の仲介となり、仲介手数料はそちらに支払うことになります。

これがいわゆる片手取引で、売主と買主とがそれぞれを仲介してくれた不動産会社に対して仲介手数料を支払う形です。

上記の例で、売主側の不動産会社が、他の不動産会社からの問い合わせに対して、
物件は現在商談中であるなどの理由をつけて、自社で探した買主だけに物件を仲介する。
これがいわゆる物件の「囲い込み」であり、「両手取引」となります。

そもそもこの両手取引、囲い込みについては、法的に問題はありません。
販売価格や販売時期などについて、売主の意志よりも安かったり、遅かったりしない限りは、売主も納得できる取引になる可能性もあるからです。

しかし、両手取引分の仲介手数料を狙って、物件を囲い込み、他社からの問い合わせに応えない場合などには、売主からすれば物件の売却の機会を失っていることになってしまいます。 専任、もしくは専属専任媒介契約ではこういったデメリットもありうるといえます。

媒介契約の期間について

専任・専属専任媒介契約の期間は、宅建業法によって最長3ヶ月。 一般媒介契約の期間は、宅建業法による決まりはないものの、行政指導として最長3ヶ月。 どの媒介契約でも最長で3ヶ月までとなっています。

マンション売却では売り出しから成約まで3ヶ月程度かかるのが普通なので、初回の媒介契約では3ヶ月から始めるのがよいでしょう。

ただし、3ヶ月を経過した後でなかなかマンションが売れないという状況では、 媒介契約の期間は3ヶ月以内であれば自由に設定できるという点は覚えておきましょう。

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