マンション売却でかかる税金とは

マンション売却ではさまざまな費用が必要となってきますが、
特にややこしいのが税金についてです。
最終的には専門家である税理士に依頼するのが確実ではありますが、ご自身のマンションを売却するのであれば、その概要だけでも把握しておきたいところです。

一概にマンション売却でかかる税金となると、かなり広範囲になりさらに分かりにくいのですが、下記の2つに大きく分類することができます。

  1. 売却益に課税される税金
  2. 諸費用に課税される税金

売却益に課税される税金とは、マンションを売却した金額に対してかかる税金です。
売却の後に必要となる税金で、基本的に所得税と住民税が課税されます。
ここではこの売却益に課税される税金について解説してみたいと思います。

諸費用に課税される税金とは、売却時にかかる諸費用に対して必要となる税金です。
具体的には印紙税や消費税などとなり、こちらは別のページで解説しています。

売却後にかかる譲渡所得税とは

マンションを売却したら売却金額を、お金を手にすることになりますね。
購入した時の価格よりも高く売れた場合、売却益となる部分を譲渡所得といいます。

譲渡所得 = 譲渡価格 - (取得費 + 譲渡費用)

この譲渡所得に対して課税される所得税と住民税を譲渡所得税といいます。
給与所得と同じ扱いではなく、独自に課税される分離課税となります。

上記のように、譲渡価格(売却価格)から取得費(購入時の金額)と譲渡費用(売却時の諸費用)を引いたものが譲渡所得とされていて、購入時の金額よりも高く売却できた場合にのみかかるのが譲渡所得税ということになります。

ちなみに購入時よりも安い金額での売却となった場合には、譲渡損失となり課税の対象にはなりません。

取得費の計算には減価償却費が必要

取得費のに関しては、概算法と実額法があり、どちらか大きい金額が適用されます。
この実額法の計算では減価償却費の計算が必要となってきます。
減価償却費と取得費の計算に関してはこちらのページで解説しています。

譲渡費用は売却時にかかった諸費用

譲渡費用とはなんだろう?と思われる方も多いでしょう。
譲渡費用は売却時にかかった諸費用のことで、
一般的には下記のような名目の費用となります。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税

3,000万円までの譲渡所得は特別控除の特例

さて、ここまで課税されるという話ばかりで、
ちょっと気が重くなってしまいましたが。

ここで居住用の住宅、つまりマイホームの場合にのみ適用できる、
特別控除の特例についてです。

3,000万円 ≧ 譲渡所得 ⇒ 特別控除

ご自身が居住していた不動産の売却では、譲渡所得の3,000万円までは特別控除の特例とされ、課税の対象とならないのです。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 ー 特別控除3,000万円

ただし、これは確定申告を行うことで初めて特別控除が適用されることになります。

マンション売却の後は確定申告が必要

マンションを売却して得た譲渡所得は、給与所得のように一定金額ではないため年末調整で調整するという性質のものではありません。譲渡所得がある場合には確定申告は必須だといえます。また譲渡所得3,000万円までの特別控除を適用するにも、確定申告が必要となります。

さらに譲渡損失となった場合には、法的にいえば確定申告をしなくても問題はありませんが、申告することで給与などの他の所得と損益通産することができ、税金の還付や、安くなる場合があります。

つまり譲渡所得がある場合、譲渡損失となった場合、どちらの場合であっても マンションを売却した後には確定申告が必要だといえます。

マンション売却後の確定申告での必要書類

確定申告の際にご自身で用意する書類は

  • マンション売却時の売買契約書
  • マンション購入時の売買契約書
  • 仲介手数料や印紙税など譲渡費用の領収書

これらのコピーが必要となるほか、税務署から下記の申告書などを取得しておく必要があります。

  • 確定申告書B様式
  • 申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

譲渡所得の税率は所有期間5年以下と5年以上で違いがある

譲渡所得から特別控除額(3,000万円)を控除した課税譲渡所得に対して、
所有期間5年を境として税率に違いがあります。

マンションの所有期間が5年以内であれば短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得に分類され、所得税と住民税それぞれ下記の税率で課税されます。

  • 短期譲渡所得  所得税30% 住民税9%
  • 長期譲渡所得  所得税15% 住民税5%

さらに平成25年~49年の間は、復興特別所得税として所得税に対して2.1%が上乗せされるため、現在の税率はこのようになっています。

短期譲渡所得 39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

長期譲渡所得 20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

こういった所有期間による税率の違いについては、上記の税率を見てもわかるように、 長く所有していたほうが低い税率となり、優遇される仕組みになっています。

これはかつてバブル期などに横行した、短期間の所有ですぐに売却し利益を得るというようないわゆる「不動産転がし」などと呼ばれる行為に対する措置であるといえます。

10年を超えて所有したマンションなら軽減税率の特例

そしてさらに10年を超えて所有したマンションの場合には、 10年超所有軽減税率の特例が適用され、さらに低い税率となります。 課税譲渡所得6,000万円を境に二通りの税率となっています。

・10年超所有軽減税率の特例
6,000万円以下 14.21%(所得税10.21%、住民税4%)
6,000万円超  20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

※復興特別所得税を含む

このほかにもマンションを売却、及び買い換えた場合に適用できる特例と控除には、下記の3つがありますが、これらについてはまた別のページで解説していますので、参考にしてみてください。

  • 特定居住用財産の買換え特例
  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

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