マンションなどの不動産売買では、売買契約書を作成し買主が決まったら、
すぐに決済～引き渡しとなるわけではありません。
契約完了から1ヶ月前後を決済日とするケースが多く、買主が住宅ローンを利用する場合には申し込みから審査などにかかる時間を考慮し、契約完了から1ヶ月～2ヶ月の間に設定されます。
売主の立場からみても、居住中で売り出したマンションでは、引っ越しのスケジュールも考慮しなければなりませんが、この1ヶ月～2ヶ月の間に引っ越しを行うことになります。
この決済日は、売主と買主、さらに司法書士や住宅ローンの融資元となる銀行などとの間で、仲介する不動産会社がスケジュール調整を行う決定されます。
そして決済を行うのと同時に、所有権、抵当権も変更しなければなりませんから、
決済日と引き渡し日は同日中とするのが一般的です。
決済日当日の流れは以下で触れますが、決済～引き渡しをスムーズに行うためには、売主として事前に準備しておくべきことがあります。
まず重要なのが、多くの場合、司法書士に依頼して行うことになる
下記の登記手続きについてです。
所有権移転登記とは、それまで売主の所有だったマンションの所有権を、買主の所有とするための法的な手続きです。
現金で購入した場合や、住宅ローンでの購入であってもローンを完済している場合なら、売主がご自身で行うことも可能ですが、 多くの場合は不動産業者を通して、司法書士や土地家屋調査士に依頼することがほとんどです。
所有権移転登記に必要となる書類は下記のとおりです。
権利証（登記識別情報）の書類があれば大丈夫と思っていても、共有名義での所有で離婚や死別している場合や、登記上の住所と現住所が違っている場合などには、思わぬ時間がかかってしまう場合もありますから、事前に司法書士としっかりと連絡をとって、登記識別情報を確認しておきましょう。
現金で購入した場合や、住宅ローンで購入した場合でも、ローンを完済している場合には必要ありませんが、ローン残債がある場合には、 残債の一括返済と同時に、抵当権抹消登記が必要になります。
返済に充てる売却金額はもちろん、それ以外の自己資金がある場合にはその金額の確認など、借入先の金融機関、不動産会社、司法書士と売主の間で、しっかりと情報を共有しておきましょう。
ちなみに担当する司法書士については、
仲介する不動産会社が紹介してくれるケースがほとんどです。
抵当権抹消登記に必要となる書類は下記のとおりです。
そのほかにも買主に原本を渡さなければならない、マンションの管理規約書類、設備についての仕様説明書などが手元にあるかどうか、確認しておく必要があります。
決済日および引き渡し日については、手間と時間のかかる登記手続きを当日中に行わなければならないため、平日の午前中から行われるケースがほとんどです。
当日の流れとしては以下の通りです。
売主側の登記書類と、新たに所有者となる買主側の登記書類を確認し署名・押印します。
買主が住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定のための登記書類も同様に確認し、書名・押印となります。ここで借り入れ先の金融機関から買主の口座に、住宅ローン借り入れ分の金額が入金されます。
手付金などを差し引いた残代金が、買主の口座から売主の口座に入金されます。
そして売主側に住宅ローン残債がある場合には、売主の口座から借り入れ先金融機関へ入金し一括返済します。
住宅ローン決済の流れとして、この着金確認のタイミングで、晴れて抵当権抹消手続きを行うことができるようになるわけです。
マンションそのものの売却代金のほか、公租公課（固定資産税・都市計画税）・管理費・修繕積立金などについては、年度払いや月払いなどで既に支払っているケースがほとんどですが、これらについては日割り計算を行って清算します。この清算についても決済日当日に行います。
事前に用意しておいた、マンションの管理規約書類、設備についての仕様説明書などの必要書類を買主に引き渡します。
またマンション引き渡しそのものについて、現地での現況確認を当日行う場合もありますが、それらを事前に済ませた上で、当日は鍵の引き渡しのみというケースもあります。
現況確認はトラブルを防ぐ上でも重要ですから、必ず行うべきですが引き渡し日当時とするか云々は、買主との間で事前に相談しておきましょう。
そして、決済および必要書類の引渡しが完了したことを確認する書類となる、「不動産引渡確認書」に売主と買主が署名・押印する形で、決済と引渡しは完了となります。
ここまでで決済と引き渡しは完了ですが、不動産会社への仲介手数料と、司法書士への報酬の支払いも決済日当日に行うのが一般的です。
不動産会社への仲介手数料は、契約時に50％を支払い、残りの50％を決済および引き渡し日に支払うのが一般的となっています。
さて、ここまででマンション売却に関する手続きはすべて終了といいたいところですが、 譲渡所得や税金に関しての清算が残っています。これらは決済と引き渡しが完了してから、後日行うのが一般的です。
マンション売却での譲渡所得、税金、確定申告については、
こちらのページを参考にしてみてください。
[参考記事]
マンション売却でかかる税金とは？確定申告は必要か？
このようにマンション売却の決済日および引き渡し日について見てみても、
やはり信頼できる不動産会社に売却を依頼することが重要です。
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