契約前のキャンセルと契約後のキャンセルでの手付金や違約金

買主が購入意志を示す買付証明書を提出し、
売主が売却意思を示す売渡承諾書を提出。

このタイミングでは、売買契約は結ばれておらず契約前ということになりますから、 この時点でのキャンセルの場合には、違約金は発生しません。

手付金については、売買契約を締結するタイミングで売主に対して支払われるケースが一般的。 つまり手付金の支払い前ですから問題はありませんね。

契約前に申し込み金という形で手付金の一部が支払われている場合でも、契約前なのでもしもキャンセルとなった場合でも買主に返還されます。

買付証明書と売渡承諾書のやりとりによって、売却価格をはじめとする諸条件に双方が納得できれば、いよいよ売買契約書を作成してマンション売却は成約となります。

これ以降のキャンセルは契約後のキャンセルということになり、手付放棄による契約解除や、手付金倍返しといった違約金に相当する対応が必要となります。

マンション売買契約成立後のドタキャンは3つのパターン

契約が成立した後でのキャンセル、いわゆるドタキャンについては
売主・買主どちらの都合でのキャンセルか、
なんらかの停止条件をつけた契約を結んでいた場合が挙げられます。

  1. 買主の都合によるキャンセル
  2. 売主の都合によるキャンセル
  3. 停止条件付の契約でのキャンセル

買主の都合によるキャンセルは違約金が発生

売買契約完了後の買主の都合によるキャンセル。
これもあり得ないことではないので注意が必要です。

買主の都合によるキャンセルの場合には、違約金として売主に支払った手付金を放棄する「手付放棄」つまり返還しないことで、契約を解除、キャンセルすることができます。

売主の都合によるキャンセルは手付金倍返し

また見方を変えると、売主の都合によってキャンセルせざるを得ないケース。 例えば、もっと高く買ってくれる人が現れたなどの場合は、売主の都合によるキャンセルも考えられます。

この場合は、手付金を倍にして返還する「手付倍返し」が一般的です。 止むを得ない場合を除いては、こういったキャンセルをしなくてすむよう、売買契約書を作成する前の段階で、この契約で本当によいのか?しっかりと吟味しておきたいところです。

ちなみにこういったどちらかの都合による契約解除、キャンセルを手付金によって解決することを総称して「手付解除」といいます。

停止条件付の契約でのキャンセル‐ローン特約など

停止条件付の契約とは、ある一定の条件を満たさなかった場合には契約を白紙撤回できるという契約で、「ローン特約」や「買い替え特約」などがあります。

高額な取引となるマンション売却では、 買主の多くが住宅ローンを利用しての購入となるケースがほとんどです。

もしも住宅ローンの審査に通らなかった場合に、契約を白紙撤回できなければ、買主としては支払いができないことになります。そういったリスクから買主を守るため、多くの場合、売買契約書の作成時にローン特約をつけるのが一般的です。

買い替え特約は、ある一定の期間までに、それまでの住居が売却で着なかった場合には、契約を白紙撤回できるというもの。
買い替え特約については下記のページでも詳しく解説しています。

手付金も全額返却する必要がある

これらの停止条件のある売買契約書では、一定の条件を満たさなかった場合に、契約を白紙撤回できるほか、その際に支払われていた手付金があれば、これも買主に全額を返金しなければなりません。

買主にとってはリスクを避けられる点でメリットのある仕組みですが、 売主にとってはほぼメリットはないといっていいでしょう。

ローン特約をつける場合には、売買契約書を作成する前に、せめて住宅ローンの仮審査を 行ってもらうなどして、買主がローンの本審査に通る見込みのある人かどうかある程度見極めておきたいところです。

売買契約の際に信頼できる不動産会社を選ぶにはHOME4U

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マンション売買契約での必要となる書類

さて、マンション売買契約の際には、売買契約書を作成するだけで
成約となるわけではなく、いくつかの書類が必要となってきます。

売買契約書を作成する際に必要となる書類は、主にこれらの3つです。

重要事項説明書

物件状況確認書(付帯設備一覧表)

不動産権利証(登記識別証明情報)

専有部分、共有部分の説明、管理についての規約など、物件について重要な点についてまとめた重要事項説明書。一般的にはこの重要事項説明書を買主に対してしっかりと説明した上で、売買契約書を作成するといった流れになります。
重要事項説明書は買主が理解するだけでなく、売主側もしっかりとチェックしておく必要があります。

物件状況確認書(付帯設備一覧表)は、物件に付帯する設備の状況などを取りまとめた書類で、これも重要事項説明書と同様に売買契約書を作成する前に、買主と売主の間でチェックしておきましょう。付帯設備一覧表についてはこちらのページでも触れていますので参考にしてみてください。

不動産権利証(登記識別証明証)は、マンションを所有していれば当然持っているものですが、もしも紛失してしまったという場合には、仲介する不動産会社に早めに再発行を依頼しておきましょう。

これらの売買契約時に必要となる書類については、仲介する不動産会社が用意するか、用意しておいてくださいと事前に知らされるものなので、売主がそれほど気にする必要のあるものではありませんが、もしも不動産会社がなにも言ってこない場合には確認しておきたいところです。

マンション売買契約書の印紙代

マンション売買を含む、不動産の売買における売買契約書は、 課税文書にあたるため、収入印紙が必要になります。 印紙税は売却価格ごとに下記のように決められています。

売却価格 印紙税
10万円超~50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 3万円
1億円超~5億円以下 6万円
5億円超 10億円以下 16万円
10億円超~50億円以下 32万円
50億円超 48万円

不動産会社の仲介によるマンション売買では、
売主と買主それぞれ1通づつの売買契約書が作成されるのが一般的です。

厳密にいうと、売却することでそのマンションを手放してしまう売主側は、 契約書の原本のコピーであっても問題がなく、コピーであれば収入印紙は必要ないのですが、多くの不動産会社では売主側にも原本を作成することがほとんどです。

印紙代を節約するならコピーで結構です、と原本を作成しないやり方もありますが、売却後のトラブルを避ける意味でも、原本を作成しておいたほうが無難です。